Ремонт и перепланировка

Согласование перепланировки квартиры в Балашихе

Перепланировка квартиры — это переустройство жилплощади с внесением этих новшеств в технический и кадастровый паспорт квартиры. Перепланировка позволяет использовать жилую площадь максимально выгодно. Порой без нее невозможно выполнить уникальный ремонт квартиры. Если делать все в соответствии с законодательными актами, то согласование перепланировки квартиры в Балашихе можно осуществить в несколько этапов.

1. Проект переустройства жилого помещения

В случае если в процессе перепланировки будут меняться внутренние параметры жилья, то есть переноситься коммуникации, межкомнатные стены или электропроводка, то необходимо согласовать проект перепланировки с соответствующими органами. То есть вам необходимо согласование перепланировки квартиры в Балашихе.

Надежнее для собственника обратиться в проектную фирму, которая специализируется на составлении архитектурно-проектной документации. Эти организации составляют проекты согласно действующим нормам законодательства и строительства. К тому же необходимо учитывать, что ипотечные квартиры, находящиеся в залоге у банка, требуют предварительного согласования этих действий с кредитным учреждением.

Запрещенные законом перепланировки:

  • Снос несущих конструкций.
  • Объединение лоджии и основной части квартиры.
  • Перенос ванной комнаты.

Не требуют согласования:

  • Смена стеклопакетов.
  • Установка встроенной мебели.
  • Остекление балкона.

2. Согласование перепланировки квартиры в г. Балашиха

Эта процедура необходима для того чтобы перепроверить законность изменений внутренних конструкций и соответствие техническим нормам строительства.

Согласование перепланировки квартиры в Управлении строительного комплекса Администрации городского округа Балашиха возможно при предоставлении следующих документов:

  • Свидетельство о праве собственности на перепланируемую квартиру.
  • Поэтажный план и экспликация БТИ.
  • Проект перепланировки.
  • Согласие на перепланировку всех жильцов, прописанных в квартире.
  • Акт скрытых работ.
  • Заявление на разрешение проведения перепланировки, подписанное собственником.

Начинать строительные работы можно только после получения разрешительных документов из Администрации городского округа Балашиха, где будет стоять срок, в течение которого должны быть произведены работы.

3. Выдача нового технического паспорта БТИ

После завершения строительных работ, приглашаем инженера из БТИ с целью изготовление технического паспорта на предмет соответствия с проектом перепланировки.

4. Получение акта приемки выполненных работ

Нужно помнить, что проведение несанкционированных перепланировок приводит к наложению штрафов на собственника жилья и обязанности восстановить первичную планировку за свой счет.

Строго говоря, российское законодательство нацелено на пресечение случаев произведения работ по перепланировке и переустройству без предусмотренного для этого разрешения. В наказание за незаконно произведенную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф с принуждением восстановить прежнее состояние помещения. При дальнейшем игнорировании могут и продать вашу недвижимость «с молотка». Но новый собственник все равно должен привести данный объект в соответствие объекту, указанному в техническом паспорте.

В общем, как ни крути – нужно получить это самое разрешение на перепланировку (согласовать перепланировку) в Балашихе. Вопрос о том, разрешить ли вам внести изменения в первоначальный план вашей квартиры, решает собираемая периодически комиссия. Далее – «все дороги ведут» в БТИ, где в считанные дни вам подготовят новый технический паспорт. Теперь вы можете со спокойной совестью двигаться вперед.

Часто складывается ситуация, когда перепланировка фактически сделана давно, но без соответствующего разрешения. И иногда при продаже недвижимости, особенно у тех покупателей, которые берут ипотечный кредит, возникают неприятные сюрпризы. А именно: штраф и невозможность совершения сделки до приведения в порядок документов. Это может не просто отложить наметившуюся сделку, но и сорвать ее. Так что порой бывает более выгодным соблюдать предписания закона (узаконить перепланировку), чем избегать их.

По всем вопросам по cогласованию перепланировки квартиры в Балашихе, вы можете обращаться к нашим юристам, которые помогут вам узаконить перепланировку в г. Балашиха, получить всю необходимую разрешительную документацию, а также новый технический и кадастровый паспорт на вашу квартиру. Звоните! 8-903-720-15-11.

Источник: baladvokat.ru

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Читайте также:  Остекление крыльца

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Источник: journal.tinkoff.ru

Как согласовать перепланировку в квартире: опыт дизайнеров

Когда мы рассматриваем реализованные проекты дизайнеров, иногда появляются вопросы: можно ли это согласовать? А главное, как? Сегодня рассказываем про самые популярные изменения в планировке кухни.

Кухня в коридоре

Чтобы увеличить количество комнат в старой квартире, дизайнер Татьяна Безверхая перенесла кухонный гарнитур в коридор и объединила проходную зону с жилой. Получилась большая кухня-гостиная с рабочим местом, обеденным столом и зоной отдыха.

Как согласовать?

Перенос кухни можно согласовать, так как коридор — это нежилое помещение. Другое дело, что в старых домах предусмотрена газовая плита. И для согласования перепланировки придется «повозиться».

Предстоит получить разрешение на дополнительную электрическую мощность, подготовить проект новой электроустановки и оформить ряд документов в управляющей и электросетевой компаниях.

Одновременно предстоит подготовить проект переустройства и перепланировки квартиры, согласовать его в «Мосгазе». В Мосжилинспекции необходимо согласовать переустройство и перепланировку. Но в итоге квартира станет экологичнее, а тариф на электроэнергию снизится на 30%.

«Все верно, заказчики отказались от газа, согласовали докупку мощностей и поставили индукционную варочную панель», — говорит Татьяна Безверхая.

Что еще учесть?

При переносе кухни в коридор нужно продумать размещение коммуникаций и установку насоса для канализации, в ряде случаев потребуется поднимать пол или делать подиум. В этой квартире трубы горячей и холодной воды провели по потолку.

Кухня-гостиная с газовой плитой

Чтобы превратить квартиру в сталинке в уютное семейное гнездышко, пришлось сделать капитальный ремонт и перепланировку. Первым делом дизайнер Татьяна Красикова заложила проход в кухню из коридора и объединила кухню и гостиную.

Как согласовать?

«На кухне — газ, поэтому между кухней и жилой комнатой мы предусмотрели выдвижную дверь. Понятно, что ею не пользуются постоянно, но она есть. Мы не стали прятать газовую трубу за фальшкоробами (это незаконно), а покрасили в цвет плитки на фартуке. Газовый кран по согласованию перенесли в верхний шкаф. А вот от мусоропровода на кухне решили избавиться — и это тоже потребовало дополнительных согласований», — рассказывает Татьяна Красикова.

Что еще учесть?

Если хочется, чтобы между кухней и гостиной не было никаких границ, придется заменить газовую плиту на электрическую. Как это сделать, мы писали выше.

Практика показывает, что некоторые хозяева квартир игнорируют правила согласования и советы дизайнера и в целях экономии отказываются от обустройства перегородок в кухне с газом. Все это они делают на свой страх и риск.

Чем это грозит?

  • По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас оплатить штраф и согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
  • Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.

Мойка у окна

Основной задачей при создании проекта квартиры в панельном доме была удобная и функциональная расстановка мебели. Архитектор Евгения Лыкасова установила кухонный гарнитур так, чтобы мойка была у окна, а на оставшейся площади поместился небольшой раскладной стол со стульями.

Как согласовать?

Без согласования можно двигать мойку от стояка вдоль стены. А вот перемещать ее на противоположную стену, в центр комнаты (с устройством острова) можно только после согласования. Для этого нужно сдать заявление, проект (эскиз), копии документов на квартиру и техпаспорт в «Службу одного окна» в районной жилищной инспекции. На согласование потребуется 20–40 дней.

Читайте также:  Как подключить блок розеток или блок розетка + выключатель

Что еще учесть?

Нужно продумать подвод коммуникаций с помощью металлопластиковых или полипропиленовых труб от стояков. Для слива потребуется сделать уклон, а это значит, что в некоторых квартирах придется рабочую поверхность у окна поднять выше. Если окно далеко от стояка, поставьте насос принудительной канализации: он откачивает воду из раковины и отправляет в стояк.

Еще один момент: чтобы установить мойку у окна, радиатор надо перенести на другую стену или демонтировать — возможность демонтажа в большинстве случаев решается с управляющей компанией. Но есть еще один вариант: «В этой кухне радиатор никуда не переносили, он находится в нише под окном. Для вентиляции мы предусмотрели прорези сверху в столешнице и внизу кухонных шкафов — они находятся в цоколе сверху и совсем не видны. Все это помогло наладить необходимую вентиляцию. При этом дополнительное согласование при таком решении не нужно», — рассказывает Евгения Лыкасова.

Источник: www.inmyroom.ru

Ремонт и перепланировка

Основное отличие между косметическим ремонтом и перепланировкой в многоквартирных домах является то, что работы по перепланировке и/или переустройству помещений требуется согласовывать.

В этой статье рассказано, какие виды ремонтных работ требуют согласования и какие документы для этого необходимы.

Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 25 дает определение перепланировки и переустройства, а в статьях с 26 по 29 регламентирует процедуру согласования.

Основываясь на формулировках закона, дадим определение работ, подлежащих согласованию:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой работы, проводимые в существующих границах помещений, требующие внесения изменения в техническую документацию помещения в многоквартирном доме.

Перепланировкой считаются более масштабные работы, представляющие собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения технической документации.

Технической документацией БТИ объекта недвижимости (жилого или нежилого помещения) считается технической паспорт помещения, либо поэтажный план с экспликацией к нему.

На практике это означает, что согласования требуют все виды строительных работ, вносящие изменение в план БТИ. Кроме этого, согласования требует устройство полов и изменение их конструкции.

Какие ремонтные работы не нужно согласовывать

К мероприятиям, не требующим согласования, на сегодня относится работы, проводимые в рамках косметического ремонта. Перечислим самые распространённые виды таких работ:

  • Замена покрытия пола на аналогичное
  • Замена окон и дверей в существующих проемах
  • Малярные работы и поклейка обоев
  • Замена сантехнического оборудования на аналогичное с сохранением места монтажа.

Также в этот список можно добавить многие работы, не приводящие помещение в состояние, отличное от планировки БТИ.

Установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий в Москве и большинстве районов Московской области также не требует согласования. В отдельных случаях муниципальным регламентом городов Подмосковья согласование таких работ предусмотрено.

Перепланировка и переустройство в Москве

Основополагающим документом, регламентирующим отношение в сфере согласования перепланировки и переустройства, является Постановление Правительства г. Москвы № 508. Помимо данного Постановления, есть еще ряд документов требующих соблюдать действующие санитарные и строительные нормы (например СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»).

Для Москвы главным надзорным органом, осуществляющем согласование и контроль в сфере перепланировки является Государственная Жилищная инспекция г. Москвы.

С алгоритмом самостоятельного согласования перепланировки квартиры, расположенной в Москве возможно познакомиться в этой статье.

Документация для согласования перепланировки в Москве

Регламентом, действующим на сегодня в Москве предусмотрено согласование как планируемые, так и выполненных работ по перепланировке и/или переустройству помещений.

По составу документации, необходимой для согласования в жилом помещении можно две условных группы – планируемые и выполненные.

Согласование планируемого ремонта с перепланировкой и/или переустройством в многоквартирном доме требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработаться организация с допуском СРО (например, наша).

Если работы по перепланировке/переустройству запланированы в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также в том случае, если при ремонте будут затронуты несущие конструкции, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр».

Пример технического заключения автора дома

Для согласования выполненной перепланировки квартиры проект не требуется, так как работы уже выполнены в надзорный орган в составе комплекта документов направляется «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

Кроме этого, для подготовки технического заключения при проведении ремонта с перепланировкой потребуется провести инженерное обследование конструкций здания​.

Если при проведении ремонта с перепланировкой несущие конструкции не затрагивались, техническое заключение сможет разработать любая организация с допуском СРО.

Если при проведении ремонтных работ вносились изменения в несущие конструкции, либо работы проводились в здании с деревянными/смешанными перекрытиями, то разработку технического заключения выполняется организацией-проектировщиком здания или замещающей его организацией

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения.

Для согласования выполненной перепланировки в нежилых помещениях потребуется разработка проекта.

О перепланировке нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и отдельно стоящих нежилых зданиях подробнее написано в этой статье.

Перепланировка и переустройство в Подмосковье

Для Московской области существует внутренний муниципальный регламент по согласованию. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарных и строительных норм. При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются.

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа).

Документация для согласования перепланировки в Московской области

В целом, состав проектной документации для согласования перепланировки в Москве и Московской области схож – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Примером различий регламентов может служить факт, что на сегодня в некоторых районах Московской области допускается объединение газифицированной кухни с жилой комнатой напрямую, а в некоторых запрещено объединять даже кухню с электроплитой со смежным помещением.

В Подмосковье перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

Еще одной особенностью согласования перепланировки в Подмосковье является то, что в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. Согласовать ремонтные работы возможно только как планируемые. Либо же по факту, но уже через суд.

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Абсолютное большинство перепланировок, проводимых без разработки проектной документации, содержат решения, которые согласовать невозможно. Согласование выполненных работ «по факту» предполагает выплату штрафа за проведение самовольных работ.

Специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в подготовке проектной документации и согласовании перепланировок «под ключ» ответят на любые вопросы в сфере перепланировки жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.

Вы можете направить на нашу электронную почту план квартиры/нежилого помещения с состоянием объекта «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать по телефону.

Источник: www.pereplanirovkamos.ru

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

Читайте также:  Крыльцо деревянного дома + фотогалерея

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Источник: journal.tinkoff.ru